Rádce pro Vaši nemovitost

RU EN CZ

Novinky v oblasti nájmů, První díl

Pronajímatelé mají konečně více práv v boji s nepohodlnými nájemníky. Nový občanský zákoník totiž přinesl úpravu smluvního práva, která se zásadně odráží v nájemních smlouvách. Změny by měly nastat především u výpovědí nájmu ze strany pronajímatele, ale i u zvyšování nájemného.

Pronájem nebytového prostoru k bydlení

Nový občanský zákoník nově umožňuje pronajímat za účelem bydlení prostor, který nebyl zkolaudován jako obytný. Ptáte se proč? Pochopíte z ukázky z praxe:

Pan X pronajal nebytový prostor panu Y za účelem bydlení. Samozřejmě spolu uzavřeli nájemní smlouvu. Po dvou letech se pan X rozhodl, že využije prostor jinak a dal panu Y výpověď z nájmu. Ten se však odmítl ihned vystěhovat, protože smlouvu spolu uzavřeli na dobu určitou a ta ještě nevypršela. Pan X tedy přistoupil k radikálnějšímu kroku a prohlásil smlouvu za neplatnou, protože prostor nebyl zkolaudován jako obytný. Pan Y se musel na příkaz soudu vystěhovat.

V těchto případech se soud nejčastěji přikláněl na stranu pronajímatele. Rozhodující byl pro něj stav právní, ne faktický. Nová právní úprava má snahu o to, aby smlouva byla spíše platná a klade důraz na svobodnou vůli zúčastněných stran.

Výše uvedený případ by dnes dopadl opačně. Soud by se přiklonil na stranu nájemce, protože pokud si jako vhodné místo k bydlení zvolil nebytový prostor, je to jeho svobodná vůle a uzavřená nájemní smlouva je platná.

Ochrana pronajímatele před neposlušnými nájemníky

Nový občanský zákoník konečně myslí na peripetie pronajímatelů při vypovězení nájmu z důvodů porušování smlouvy. Zásadní změny se odehrávají ve výpovědních důvodech, přibyly totiž nové obecné důvody, pro které lze nájemní smlouvu ukončit.

Výpověď s tříměsíční lhůtou lze dát pro hrubé porušení povinností nájemníka. To může být pořádání hlučných večírků, či jiné nedodržování pravidel vyplývajících ze smlouvy. Co je skutečně hrubé porušení však zákon nepopisuje a posouzení je na soudu.

Jde-li o skutečně závažné porušení smlouvy, může pronajímatel ukončit smlouvu i bez výpovědní lhůty.

Kdo podává žalobu v případě nesouhlasu

Nesouhlas nájemníka s výpovědí a jeho neoprávněné prodlužování pobytu v pronajatém prostoru je jeden z důvodů, proč se mnozí vlastníci nemovitostí do pronájmu nepouštějí.

Pan X pronajímá panu Y byt v činžovním domě. Podepsali spolu nájemní smlouvu, ve které jsou specifikovány povinnosti nájemníka. Jednou z nich je také dodržování nočního klidu. Toto pravidlo pan Y opakovaně porušuje, proto dostal z nájmu výpověď. Hlavu si s tím ale nelámal a prostor vesele obýval dál. Pan X musel podat žalobu na oprávněnost výpovědi, která mu byla soudem uznána. Nájemník Y byt ale neopustil, proto musel pan X podat další žalobu, tentokrát na vyklizení bytu.

Nový občanský zákoník teď stojí na straně našeho pana X. Žalobu o oprávněnosti výpovědi musí podat sám nájemník. Pokud to neudělá (a je jasné, že si to mnozí rozmyslí), nájem končí. Pokud ovšem nájemník byt dobrovolně neopustí, musí majitel nemovitosti opět podat žalobu na její vyklizení.

Konec nekonečných nájmů

Další novinkou je ukončení nájmů, které trvají mnohdy po generace. Po smrti prarodiče automaticky přechází nájem na vnučku či vnuka, který s ním byt sdílel. Pokračování nájmu je dále zachováno, ale už jen na dva roky.

Po uplynutí dvou let je na majiteli a nájemci bytu, jak se dále dohodnou. Pronajímatel tak už dál nemusí trpět několikagenerační přesouvání nájemní smlouvy bez nároku na její ukončení.

Právo na zvýšení nájemného

Zákoník nyní umožňuje pronajímateli zvýšit nájemné po dohodě s nájemcem takto:
1.   Provedl-li rekonstrukci domu, může zvýšit nájemné o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Budou-li dvě třetiny nájemníků souhlasit, vztahuje se zvýšení na všechny.
2.   Pokud s návrhem zvýšení nájemného po rekonstrukci nebudou nájemci souhlasit, může pronajímatel žádat zvýšení soudně, ale jen o 3,5 % z vynaložených nákladů.
3.   I obecně má pronajímatel ze zákona právo zvýšit nájem, strop je však 20% zvýšení za tři roky.

Nechápejte rozšířená práva pronajímatelů jako neadekvátní zvýšení moci. I nájemníci se dočkali lepší ochrany. Jejich novým právům a povinnostem se budeme věnovat v dalším díle našeho seriálu.

Přečtěte si taky:

NOVINKY V OBLASTI NÁJMŮ, DRUHÝ DÍL

NOVINKY V OBLASTI NÁJMŮ, TŘETÍ DÍL

1,473 total views, 2 views today

Autor: Rádce
Dne: 20.01.2014

Vložit komentář