Rádce pro Vaši nemovitost

RU EN CZ

Jak se kradou nemovitosti

V dřívější době bylo při prodeji nemovitosti běžnou praxí, že obě strany – jak kupující, tak prodávající – v sebe vkládaly více důvěry. Běžně se praktikoval postup, že strany podepsaly kupní smlouvu, předaly (či převedly bankovním převodem) peníze a poté šly na katastrální úřad a podaly návrh na vklad do katastru nemovitostí. V dnešní době se již tento postup prakticky nerealizuje, neboť je pro obě strany velmi nebezpečný.

V čem tedy spočívá nebezpečí?

Pokud se po podpisu kupní smlouvy podá návrh na vklad do katastru nemovitostí, aniž by prodávající dostal peníze, může se stát, že kupující peníze prodávajícímu nakonec nepředá. A jak zamezit tomu, aby nemovitost nebyla do katastru nemovitostí zapsána? Pokud mají všechny dokumenty všechny náležitost, tak jen obtížně. A pak prodávající nemusí mít ani nemovitost, ani peníze.

Co když se to tedy provede naopak?

Po podpisu kupní smlouvy kupující nejprve předá – pošle- peníze, a až následně strany podají návrh na vklad do katastru nemovitostí?

Může to znít bezpečně, ale co když prodávající tento návrh nepodá? Nebo v návrhu na vklad do katastru nemovitostí bude administrativní chyba, kvůli níž katastr odmítne tento vklad provést? Prodávající bude mít peníze, ale kupující se své nemovitosti nikdy nemusí dočkat.

Jak na to? Řešením je advokátní úschova!

Advokátní úschova (případně notářská nebo bankovní), spočívá v tom, že se podepíše kupní smlouva a zároveň s tím smlouva o advokátní úschově. V momentě, kdy peníze přijdou bankovním převodem na účet advokáta (banky, notáře), podává se návrh na vklad do katastru nemovitostí. Když je vklad proveden, předává se nemovitost a až poté uvolňuje advokát peníze z advokátní úschovy prodávajícímu. Tento postup je bezpečný pro obě strany.

Kde se může vyskytnout nebezpečí?

Například v případě, že jsou podpisy na smlouvách falešné. V dnešní době lze nechat ověřit podpisy snadno kdekoli na poště, kde paní za přepážkou mezi prodejem losů a příjmem zakázek má minimální šanci odhalit falešnou identitu osoby, která si nechá podpis ověřit.

Tomuto riziku se katastr nemovitostí snaží vyvarovat tím, že podle Nového občanského zákoníku má katastr od začátku roku 2014 povinnost dodržet ochranou 20ti denní lhůtu, při níž vklad nesmí provést. Během této lhůty katastr písemně vyrozumí prodávajícího o skutečnosti, že na jeho nemovitosti dochází ke změně právního vztahu.

Problém ovšem může nastat, pokud tato písemnost z nějakého důvodu k pravému vlastníkovi nedorazí. Vlastník tedy o žádné změně neví a nemá možnost zareagovat. Po provedení vkladu je většinou již pozdě a velice komplikovaně se nepravost kupní smlouvy dokládá.

Co když se zloděj nemovitosti pokusí rychle prodat nemovitost dál?

Osoba, která koupí od ‘nevlastníka’ nemovitost v dobré víře, že není kradená, se stává jejím majitelem. Tedy původní vlastník bohužel již žádná vlastnická práva nemá.

Jak úředníci na katastru nemovitostí zkoumají pravost všech předložených písemností?

Jednoduše řečeno: úředník na katastru nemá prostředky k prozkoumání pravosti předkládaných písemností.

Jaké nebezpečí spočívá v exekucích?

Pokud je nemovitost právně bez vady, tedy není na katastru vložen žádný záznam o vzniklé exekuci, je možné se domnívat, že žádné právní vady na nemovitosti ani v budoucnosti nevzniknou. Pokud již nějaká exekuce existuje, je možné se domluvit se schovatelem (advokát, banka nebo notář), že po provedení vkladu do katastru nemovitostí část peněz pošle věřitelům na zaplacení exekuce/í a část prodávajícímu. Tedy schovatel všechny exekuce vyplatí a nemovitost zůstane právně čistou.

Zdá se to jako bezpečné řešení. Nicméně může se stát, že by vznikla další exekuce v mezidobí mezi podáním návrhu na vklad a zápisem. A tyto nastalé situace už není v moci schovatele vyřešit, pokud s tím všechny strany nesouhlasí a nepodniknou další kroky.

Jak se tomu bránit? Pokud máte podezření, že by exekuce mohla vzniknout, udělejte 3 kroky:

Proveďte lustraci prodávajícího v centrální evidenci dlužníků (veřejně dostupné na internetu, za poplatek).

Požádejte prodávajícího, aby vám poskytl potvrzení z finančního úřadu o bezdlužnosti. Tím si můžete být jisti, že prodávající nemá dluhy vůči státu.

Požádejte prodávajícího, aby se s vámi vydal na soud v místě svého bydliště, abyste se přesvědčili, že proti němu není vedeno žádné soudní řízení.

Díky těmto krokům budete mít až 97% jistotu bezpečnosti převodu. A zbývající 3% rizika by měla být vykompenzována úměrným snížením ceny nemovitosti.

Jak podvodům předcházet?

Kromě toho, že je třeba při převodu vlastnických práv nemovitosti využít advokátní, bankovní či notářské úschovy, je třeba svoji nemovitost pravidelně sledovat. Nejlépe tedy minimálně jednou za 20 dní, jenž tvoří již zmíněnou ochrannou lhůtu po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, během níž katastr nesmí vklad povolit. Vlastnická práva ke své nemovitosti můžete sledovat na elektronickém katastru www.cuzk.cz z pohodlí svého domova. Pokud bude nemovitost zasažena změnou právního vztahu, uvidíte ve spodní části obrazovky červené ‘V’ a za ním číslo řízení. Tento odkaz můžete rozkliknout a podívat se, jaká změna se na vaší nemovitosti děje.

Zdroj: Českéreality.cz

 

777 total views, 2 views today

Autor: Rádce
Dne: 10.09.2014

Vložit komentář