Rádce pro Vaši nemovitost

RU EN CZ

Novinky v oblasti nájmů, Třetí díl

Od 1. ledna 2014 se všechno mění, včetně nájemních smluv a způsobu navyšování nájemného. Zásadní změnou prošly i podmínky rekonstrukce domu, kde jsou nájemní byty. Majitelé domů už si nemohou dělat, co chtějí, aniž by se s nájemníky domluvili. To je zajisté krok kupředu, nemyslíte?

Jednodušší nájemní smlouvy

Podle občanského zákoníku nadále musí mít platná nájemní smlouva písemnou podobu, ale s tím rozdílem, že pronajímatel později už nemůže namítat její neplatnost pro nedostatek formy. Za smlouvu odpovídá pronajímatel.

V praxi to znamená, že pronajímatel nemůže po čase prohlásit smlouvu za neplatnou, když v ní nějaká drobnost chybí. Při podpisu smlouvy ji totiž za platnou považoval. Dříve se takto majitelé bytů občas zbavovali poctivých podnájemníků, aniž by měli pádný důvod pro podání výpovědi z nájmu.

Platně uzavřená nájemní smlouva obsahuje předmět nájmu a informaci, že za poskytnutí nájmu získá pronajímatel úplatu (nájemné). Smlouva dál už nemusí obsahovat náležitosti, které byly předtím povinné – přesné označení bytu, příslušenství bytu, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady.

Zrušena byla také smluvní pokuta za porušení nájemní smlouvy.

I bez nájemní smlouvy jste v právu

Lepší ochranu před nekalými praktikami pronajímatelů představuje fakt, že v případě, že nemáte s majitelem bytu sjednanou nájemní smlouvu a bydlíte v bytě už minimálně tři roky, jste chráněni stejně tak, jako byste nájemní smlouvu podepsanou měli. Pronajímatelé často neuzavírali smlouvy záměrně, aby měli možnost nájem kdykoli ukončit, klidně z hodiny na hodinu. Tomu je však konec.

I nebytový prostor lze pronajmout za účelem bydlení

Nový občanský zákoník už umožňuje pronajímat za účelem bydlení i prostor, který nebyl zkolaudován jako obytný. Ptáte se proč? Pochopíte z ukázky z praxe:

Pan X pronajal nebytový prostor panu Y za účelem bydlení. Samozřejmě spolu uzavřeli nájemní smlouvu. Po dvou letech se pan X rozhodl, že využije prostor jinak a dal panu Y výpověď z nájmu. Ten se však odmítl ihned vystěhovat, protože smlouvu spolu uzavřeli na dobu určitou a ta ještě nevypršela. Pan X tedy přistoupil k radikálnějšímu kroku a prohlásil smlouvu za neplatnou, protože prostor nebyl zkolaudován jako obytný. Pan Y se musel na příkaz soudu vystěhovat.

V těchto případech se soud nejčastěji přikláněl na stranu pronajímatele. Rozhodující byl pro něj stav právní, ne faktický. Nová právní úprava má snahu o to, aby smlouva byla spíše platná a klade důraz na svobodnou vůli zúčastněných stran.

Výše uvedený případ by dnes dopadl opačně. Soud by se přiklonil na stranu nájemce, protože pokud si jako vhodné místo k bydlení zvolil nebytový prostor, je to jeho svobodná vůle a uzavřená nájemní smlouva je platná.

Opravy v domě nebo v bytě

V případě rekonstrukce byli majitelé domů vůči nájemníkům méně či více bezohlední. Zákon jim to umožňoval. S tím je ale konec. Nájemníci už mají v tomto ohledu větší práva:

  • Pronajímatel bytu musí aktivně odstraňovat závažné vady či poruchy v bytě (závažné jsou takové, co brání jeho plnohodnotnému užívání). V opačném případě hrubě porušuje smlouvu a nájemník může dát výpověď bez výpovědní lhůty.

  • Velmi hlučné nebo jinak zásadně omezující opravy v domě budou moci probíhat jen se souhlasem nájemníků.

  • Bude-li rekonstrukce domu nebo bytu prováděná majitelem tak zásadní, že nebude možné je užívat, není to již důvod k udání výpovědi nájemní smlouvy.

  • V případě, že kvůli plánované rekonstrukci nebudete moci byt užívat, je pronajímatel povinen uhradit přiměřené náklady na náhradní bydlení.

Nájemné do úschovy

V minulém díle jsme vás informovali o tom, že pronajímatel může zvýšit nájemné maximálně o 20 % během tří let, nedomluvíte-li se jinak. V případě že se dostane nájemník s pronajímatelem do sporu o výši nájemného a nájemník požadovanou částku neplatí, může dostat výpověď. Nedostane ji ale, pokud uloží sporné nájemné do notářské úschovy. V takové situaci není totiž považován za neplatiče.

Nájem patří v současné době mezi nejčastější formy bydlení, proto mu byla ze strany zákonodárců věnována tak velká pozornost. Jinou a v tuto chvíli navracející se formou bydlení je výměnek, nebo-li “vejminek”. Ale o něm zase příště.

Přečtěte si taky:

NOVINKY V OBLASTI NÁJMŮ, PRVNÍ DÍL

NOVINKY V OBLASTI NÁJMŮ, DRUHÝ DÍL

1,095 total views, 2 views today

Autor: Rádce
Dne: 27.01.2014

Vložit komentář