Rádce pro Vaši nemovitost

RU EN CZ

Koupě bytu jako investice

Když si někdo kupuje byt do osobního vlastnictví, obvykle to je za účelem uspokojení vlastní potřeby bydlení. Nemusí tomu tak ale být vždy. Někdy dochází k tomu, že nový majitel vyřešení potřeby vlastního bydlení odkládá na pozdější dobu (nebo je nový byt určen pro bydlení potomků) a byt mezitím pronajímá. V některých případech ovšem již při pořízení bytu nemá nový majitel na mysli vlastní bydlení, ale tato koupě je plánována jako investice.

Co toto slovo znamená? Jde o takové účelové vynaložení prostředků, které přináší zisk v budoucích obdobích. Aby měla investice smysl, musí být suma vynaložených prostředků vždy nižší, než celková suma všech budoucích užitků.

Jak vypadá z hospodářského hlediska koupě bytu v praxi? Je možné, že kupující disponuje finančními prostředky pro kupní cenu a tyto prostředky věnuje na koupi bytu. Dále je také možné, že kupující nedisponuje žádnými prostředky a na celou kupní cenu si musí vypůjčit. Obvyklý případ je ovšem ten, že kupující vlastní část kupní ceny v hotovosti (nebo ve formě finančních prostředků krátkodobě likvidních) a na část kupní ceny si vypůjčí.

Vlastní prostředky zdánlivě nic nestojí, ve skutečnosti je ale potřeba počítat s jistou ztrátou, jejíž výše je dána tím, že se neuskuteční investice těchto prostředků. Budeme uvažovat nízkorizikovou investici, nejlépe termínovaný vklad, příp. státem garantované cenné papíry.

U vypůjčených peněz je nejdůležitější jejich cena, tedy výše úroků. Zde je třeba zdůraznit, že nejenom nominální cena peněz je důležitá, ale pochopitelně celkové cena peněz, do které se počítají různé poplatky a platby s úvěrem spojené. Pro praktické posouzení výhodnosti investice do bytu je třeba dále posoudit výši měsíčních splátek úvěru vzhledem k celkové finanční situaci kupujícího. Zde platí, že čím delší je doba splácení úvěru, tím nižší je měsíční splátka. Ale pozor: čím delší dobu se banka zaváže zaručit pevný úrok, tím vyšší bude tento úrok (v budoucnu se očekává spíše zvýšení úrokové míry).

Jak by tedy měl postupovat kupující v případě koupě bytu s úmyslem tento na dočasnou dobu pronajmout? V ideálním případě by měsíční výnosy z pronájmu bytu měly být vyšší než celkové měsíční výdaje na tento byt (úroky, splátky úvěru, poplatky daně atd.). Tento případ se asi nepodaří tak snadno dosáhnout, neboť výnosy z pronájmů jsou ještě zatíženy výdaji na získání vhodného nájemníka (obvykle 1 – 2 měsíční nájmy) a chybějícími nájmy z dob, kdy byt nebyl pronajatý. Také údržba a obnovování bytu a náklady s tím spojené zatěžují tento rozpočet.

Při těchto úvahách jsme ale dosud ponechali stranou jedno velmi důležité hledisko. Je jím předpokládaný nárůst ceny bytu v čase. Tento nárůst může být zdaněn jako příjem fyzické osoby, pokud kupující opět byt prodává v době kratší než dva roky (při vlastním užívání nemovitosti) nebo kratší než pět let (při jiném užití). Zajímavá otázka tedy je, o kolik roste měsíčně cena bytu?

Zkusme takový příklad: nový byt, koupený v roce 2000, cena 2.000.000,-Kč, prodej v roce 2007 (po 6ti letech) za 3.000.000.-Kč. Dle našich zkušeností odhad zcela reálný. Šest let znamená 72 měsíců , 1 mil / 72 je 13.889,- Kč měsíčně (lineární odhad). Takový nárůst by tedy patrně výrazně zvýhodnil celkovou bilanci ve prospěch této investice.

Klíčová otázka tedy zní: Bude u bytu, který chci kupovat do osobního vlastnictví, jeho hodnota v příštích letech narůstat nebo ne? A z toho plyne následující ponaučení: Taková investice bude o to výhodnější, čím rychleji poroste cena bytu. Tedy pozor, u panelových bytů (je jich mnoho a nejsou v dobrém stavu) bude hodnota a cena klesat, u zděných novostaveb, zvláště pak v dobrých polohách, poroste. Zvláštní kapitolu tvoří renovované byty v historických centrech měst (hlavně Prahy), kde nárůst cen velmi záleží na poloze a technickém stavu objektu.

Zdroj: reality.bydleni.cz

1,290 total views, 2 views today

Autor: Rádce
Dne: 13.01.2015

Vložit komentář